O Plenário aprovou nesta quarta-feira (27) duas alterações na Lei de Ordenamento Territorial (LOT, Lei Complementar nº 470/2017). Os textos aprovados ampliam a profundidade para aplicação dos índices de faixa viária em imóveis parcialmente atingidos por esse zoneamento, de 200 metros para 250 metros, e fixam a metragem limite de embasamento para prédios em 12 metros nos zoneamentos de setor especial de interesse cultural e de faixa viária.
A proposta sobre a maior profundidade de aplicação dos índices de faixa viária (FV) está no Projeto de Lei Complementar nº 5/2021, de autoria do vereador Adilson Girardi (MDB). A ideia é ampliar o limite de profundidade de aplicação do zoneamento nos imóveis parcialmente cobertos por uma FV.
Faixa viária é um zoneamento que se estende 100 metros para cada lado de uma rua definida como FV, onde os índices de construção são maiores e os usos de médio e grande porte têm menos restrições. Para conferir a lista das ruas definidas como faixa viária, confira o Anexo IX da LOT.
Atualmente, o limite é de 200 metros de profundidade. Girardi quer expandir para 250 metros, e argumenta, em defesa da proposta, que há imóveis subaproveitados com a redação atual, além de afirmar que a mudança possibilita a atração de novos investimentos para a cidade.
Ao defender a proposta no Plenário, Girardi afirmou que a ideia “é para justamente a gente acabar com aquela conversa que muitas pessoas nos diziam que iriam construir em Araquari, ou não sei onde, porque em Joinville não tinha condição. Então a gente quer, na verdade, liberar esse espaço para que empresas e condomínios possam edificar nesses locais”.
Com a aprovação em Plenário, o texto de Girardi agora passa por uma segunda aprovação da redação, indo então para a Prefeitura, para sanção ou veto do prefeito Adriano Bornschein Silva (Novo). Se sancionado, passa a valer assim que publicado no Diário Oficial do Município. Se vetado, o texto retorna à Câmara para avaliação dos vereadores, podendo o veto ser derrubado e o texto promulgado pelos parlamentares.
A alteração proposta mantém as regras de aplicação de profundidade: tais imóveis podem aplicar esse zoneamento em 2,5 vezes a extensão de sua testada. Para facilitar, tomemos um exemplo: um terreno com 60 metros de testada poderia utilizar o zoneamento de faixa viária (em geral mais permissivo que o dos arredores) em até 150 metros. Caso esse imóvel tenha uma extensão maior de fundo, ele só poderá aplicar a lógica da FV até esse limite. Porém, com a regra atual, se o imóvel tiver mais de 80 metros de frente, ele fica limitado a usar o zoneamento de FV até 200 metros de fundo.
Na semana passada, em audiência pública sobre a proposta, o consultor legislativo da Comissão de Urbanismo Julio Cezar Petto de Souza fez um estudo sobre o número de imóveis que poderiam utilizar a mudança proposta por Girardi e chegou a 80 lotes, a maioria em regiões mais distantes do Centro, onde os imóveis tendem a ser maiores.
Sobre o atual limite de 200 metros, na mesma audiência, o gerente de planejamento da Secretaria de Planejamento Urbano, Marco Aurélio Chianello, explicou que o número teve como origem a média de tamanho das quadras em Joinville.
Quando se tornou lei, a LOT restringia o zoneamento de FV em imóveis parcialmente atingidos pelas FVs a 50% do imóvel. A lógica do limite de 2,5 vezes da testada e dos 200 metros de profundidade já era prevista. Porém, em 2019, uma mudança autorizou a utilização em todo o terreno, mantendo o limite de profundidade e a referência à testada.
Embasamento predial
A outra alteração que a Câmara aprovou na LOT está no Projeto de Lei Complementar nº 9/2020. A texto fixa em 12 metros o limite máximo para construção de embasamento em terrenos que ficam em faixas viárias e no chamado setor especial de interesse cultural (SE-01). Em outros zoneamentos o limite para embasamento fica sendo de nove metros.
Para se tornar lei, este texto também precisa cumprir os mesmos passos descritos para a proposta de Girardi: segunda aprovação da redação; sanção ou veto do prefeito Adriano; se sancionado, passa a valer assim que publicado no Diário Oficial do município; Se vetado, retorna à Câmara, podendo o veto ser derrubado e o texto promulgado pelos parlamentares.
Na regra atual, há alguns dispositivos que citam o limite máximo de 12 metros e outros citando o de nove metros. A situação ocorreu com mudanças feitas na LOT desde que a lei entrou em vigor, em 2017. Inicialmente, a LOT definia nove metros como limite para o embasamento. Dois anos depois, uma alteração em um artigo previu a possibilidade de 12 metros, porém, não alterou todos os itens que mencionavam o limite de nove metros.
A mudança no embasamento que inseriu a permissão de 12 metros de altura para faixas viárias e para o setor histórico entrou em discussão por meio de emenda proposta pelo vereador Claudio Aragão (MDB) a uma revisão geral que a Prefeitura pretendia fazer na LOT por meio do PLC 43/2018. Na ocasião, a emenda foi incorporada ao projeto que veio a se tornar a Lei Complementar 521/2019.
Na audiência pública sobre projetos que alteram a LOT, o representante do Sinduscon, o engenheiro Mario Cezar Castro de Aguiar, disse que, com a existência de dois limites possíveis na lei, algumas análises da Secretaria de Meio Ambiente teriam optado por negar projetos de construção seguindo o texto mais restritivo. Isso resultaria na perda de investimentos realizados por empresários da construção civil em razão da insegurança jurídica, explicou Aguiar.
O que é embasamento?
De forma simplificada, embasamento é a parte de uma edificação que pode avançar sobre divisas laterais e de fundos de um imóvel, dentro de limites previstos na LOT. Com o embasamento, o construtor pode formar uma espécie de “caixa” sobre a qual a torre de um prédio se sustenta.
Em geral, as construtoras destinam essa parte da construção para a instalação de lojas, sobrelojas ou estacionamentos. Todavia, no caso de edifícios exclusivamente residenciais, o embasamento só pode ser usado para funções complementares à residencial, incluindo, por exemplo, estacionamento, zeladoria e áreas de lazer.
Mas o limite de 12 metros no embasamento não vale em toda a cidade, ela se aplica apenas no setor especial de interesse cultural e nas faixas viárias. O maior dos setores de interesse cultural (cuja finalidade é proteger imóveis tombados pelo patrimônio histórico) é o que abrange a região do Centro Histórico, que abrange, principalmente, a região compreendida entre as avenidas Juscelino Kubitschek e Beira-Rio e as ruas Princesa Izabel e Ministro Calógeras. Os outros que a LOT define são os que compreendem o imóvel do 62º Batalhão de Infantaria, o da Estação da Memória e parte da quadra do Cemitério do Imigrante.
