Demorou, mas cá estamos de volta para apresentar mais conceitos do minidicionário do projeto da LOT. Já há emendas propostas que incluem conceitos, mas neste texto aqui trabalhamos apenas com os conceitos do texto inicial da Prefeitura. Então, mãos à obra, vejamos mais 5 conceitos do projeto de lei:
6. Área de fruição pública: é o espaço existente em prédios que as pessoas costumam chamar de galeria.
7. Área destinada a uso comum dos condôminos: é tudo o que, dentro do condomínio, não é parte dos apartamentos, o que inclui os corredores, escadarias, garagens, vias de acesso, piscina etc.
8. Área destinada a uso público: aqui se fala de ruas, avenidas, calçadas, praças e parques, por exemplo.
– Só espera um pouco. Essas coisas parecem relacionadas. Mas o que elas têm de diferentes?
Vamos lá: a primeira diferença é que a área de fruição pública e a área de uso comum dos condôminos estão dentro de propriedade privada, enquanto a área destinada a uso público é, em geral, pública (ainda que parques e praças em propriedades privadas sejam possíveis).
Entre os dois primeiros conceitos ainda há uma diferença relacionada à questão público/privado. Na galeria, nada impede a livre circulação de pessoas. No condomínio, essa circulação é restrita às pessoas que moram ali e a quem tem acesso ao local.
9. Área sujeita a inundação: são as áreas que podem ser atingidas por cheias de rios. Este conceito é um pouquinho diferente do de “área alagadiça” porque este compreende áreas que podem ficar encharcadas mesmo sem inundação. Em áreas sujeitas a inundação é proibido o parcelamento do solo.
10. Área total edificada (ATE): é a soma de toda a área construída dentro de um terreno.
– Peraí! Toda a área construída?
Não, me equivoco. Não toda a área. Não se incluem no cálculo garagens, estacionamentos, bicicletários, piscinas, quadras esportivas (cobertas ou não), guaritas, portarias, zeladoria, lixeiras, casa de máquinas, elementos estéticos das construções, espaços para centrais de ar condicionado, marquises e áreas de circulação externa, por exemplo.
– Poxa, até quadra? Mas não tenho como ter isso no meu terreno… Mas beleza. Para o quê serve essa tal de área total edificada?
O conceito ajuda a Prefeitura na fiscalização e também na liberação de empreendimentos e obras. Nesse segundo caso, o conceito é importante para aplicar o coeficiente de aproveitamento do lote (CAL) e se refere à área edificável, isto é, ainda não construída. O projeto de construção vai dizer o quanto deve ser construído na área. E a área edificável, multiplicada pelo CAL, indica o quanto alguém pode construir, ou o potencial construtivo de um terreno.
Se você quiser ter uma noção do quanto é possível construir no seu terreno, apresentamos dois cálculos.
– Conta, meu filho? Já não basta as que tem para pagar?
Calma, é simples. Tentemos um exemplo hipotético.
Primeiro é preciso saber qual a área edificável.
Área total (AT): 200m²
Área total não edificável (ATNE, somando recuos, taxa de permeabilidade etc.): 50m²
Área total edificável (ATE): X
O cálculo é simples: subtração.
ATE = AT – ATNE
X = 200m² – 50m²
X = 150m²
Então vamos para o segundo cálculo, que mostra o potencial construtivo em si.
Área total edificável (ATE): 150m²
Coeficiente de aproveitamento do lote (CAL): 2
Potencial construtivo (PC): X
A fórmula para descobrir o potencial construtivo consiste em uma multiplicação:
X = ATE . CAL
X = 150m² . 2
X = 300m²
– Vixe… Tem tudo isso de matemática?
Na verdade, o cálculo apresentado aqui apenas ajuda a ter uma noção do potencial construtivo. O projeto da LOT traz mais variáveis a serem consideradas, tais como taxa de ocupação, recuos, taxa de permeabilidade, entre outras, que estão definidas principalmente no anexo 7 do projeto. Ou seja, tem ainda mais matemática depois.
– Tudo bem, mas ainda assim 300m² é muita coisa. Só quero ter minha casinha com dois quartos, sala, cozinha e banheiro, e pelo que sei não precisa tudo isso.
Pode ser, mas índices mais elevados podem mudar a cara do seu bairro. E que o potencial construtivo máximo pode ser usado no terreno do seu vizinho.
– Vou pensar nisso aí.
Até a próxima! E não esqueça de conferir os textos anteriores de Artigo por Artigo:
Artigo 1º
Artigo 2º – primeira parte
Texto: Jornalismo CVJ, por Sidney Azevedo
