Vereadores das comissões de Legislação e de Urbanismo se reuniram nesta segunda-feira (3) com representantes da Secretaria de Planejamento Urbano (Sepud) e do Conselho da Cidade para debater ajustes nos projetos de leis complementares que definem o IPTU Progressivo (PLC 41/2018) e a Outorga Onerosa (PLC 42/2018). Os maiores debates, porém, foram sobre a outorga onerosa.
A taxa de variação do chamado “fator de planejamento” da outorga onerosa foi o principal tópico de debate. Ao final da reunião, ficou acordado o piso de 0,05 para o fator de planejamento. Não houve definição de teto.
O vereador Maurício Peixer (PR) declarou também que vai manter a emenda que possibilita a ampliação do potencial construtivo via outorga onerosa para 100%. A LOT e o PLC 42/2018 estabelecem hoje 50%. Isso permitiria a construção de edificações de 90m de altura no município (cerca de 30 andares) nas regiões mais centrais, em vez das edificações de 67,5m que são permitidas (22 andares).
A consultoria técnica de urbanismo da CVJ demonstrou divergência sobre a ampliação para 100%, porque os 50% já seriam capazes de contemplar a previsão de crescimento populacional do município. Também porque o número mais elevado, atingindo também outras áreas do município, poderia concentrar uma quantia elevada da população em áreas que ainda não contam com infraestrutura como as da região central.
Esse aspecto motivou a sugestão de um escalonamento da elevação do percentual conforme a infraestrutura disponível em cada região. Porém, tanto os representantes do Conselho quanto os da Sepud defenderam que o escalonamento não faria sentido, porque já está previsto na própria LOT, quando prevê diferentes gabaritos máximos conforme as regiões.
Fator de Planejamento
O fator de planejamento é parte de um cálculo que define o valor da compensação financeira a ser paga pelos construtores interessados em construir acima do gabarito oficial de uma área da cidade. Esse cálculo incide sobre a quantia de metros quadrados solicitada pelo construtor e pode ser definido pelo Projeto de Lei Complementar nº 42/2018.
Trata-se de uma multiplicação que considera:
- o tamanho da área a ser construída;
- o “fator de planejamento”, a ser definido por decreto; e
- o valor do Custo Unitário Básico (CUB) da construção civil, que mede o valor de construção do metro quadrado, definido pelo Sindicato da Indústria de Construção Civil de Santa Catarina (Sinduscon), sediado em Florianópolis.
No texto atual do PLC 42/2018, o valor do fator de planejamento vai de 0,05 a 1,5. A faixa de variação, conforme o presidente do Conselho da Cidade, Álvaro Cauduro, foi “assustadora”. Cauduro defendeu que a faixa ficasse entre 0,12 e 0,15, conforme minuta de decreto apresentada ao Conselho durante a elaboração do PLC 42/2018, ainda antes de seu protocolo na CVJ.
Margem de valorização
O secretário de planejamento urbano, Danilo Conti, assegurou que a variação do índice deve permanecer entre 0,12 e 0,15, mas que o índice máximo de 1,5 teria como finalidade permitir à Prefeitura uma margem que viabilize valorizar mais instrumentos como a transferência do direito de construir (TDC). Essa margem seria utilizada em momentos conforme a conveniência do planejamento urbano.
Para exemplificar, se um imóvel tiver potencial de construção de mais sete andares, cada um com 200m² (algo que só seria possível no setor de adensamento prioritário 1 neste momento), isso resultaria num valor de compensação entre R$ 300 mil e R$ 380 mil. Com o índice de 1,5 esse valor se aproximaria de R$ 3,8 milhões.
Com o valor mais alto, explicou o secretário, passariam a ser mais atrativos imóveis como os inventariados pelo patrimônio histórico ou aqueles que foram declarados de utilidade pública para desapropriação – que têm preferência de aquisição pelo município –, que de outro modo não circulariam no mercado imobiliário em razão de restrições legais.
A compra, neste último caso, seria realizada com um título municipal que permite a construção maior em outro imóvel, que poderia ser negociado pelo proprietário com um terceiro. Como exemplo, Conti disse que esse mecanismo facilitaria desapropriações para viabilizar a duplicação da Almirante Jaceguay.
Durante a discussão, o secretário propôs também outras formas de considerar o texto máximo, como o índice de 1 ou mesmo a não definição de um teto máximo. A preocupação de Cauduro com o teto de 1,5 era que isso poderia ser utilizado “de forma política”. O presidente do Conselho da Cidade disse que entendia que, “para efeito psicológico”, seria melhor não ter um teto.
Presidente da Comissão de Legislação, o vereador Maurício Peixer propôs a definição entre 0,12 e 0,15, mas acabou concordando com a manutenção do índice mínimo, sem um teto. Conti explicou que se não houvesse uma margem maior que 0,15 a transferência do direito de construir poderia perder seu sentido.
