Boehmerwaldt, Pq. Guarani e região: atenção para a audiência da LOT

Moradores dos bairros Floresta, Boehmerwaldt, Itinga, Petrópolis, Profipo, Santa Catarina, Parque Guarani e João Costa poderão expor suas dúvidas, pedir esclarecimentos, apresentar propostas e ideias de modificação ao projeto da LOT (PLC 33/2015) nesta terça-feira (17), às 19h30, em audiência pública que ocorre na Escola Municipal Dr. Sadalla Amin Ghanem (a escola fica na av. Evangelista Justino Espíndula, 125, Parque Guarani).

O projeto tem recebido algumas propostas de modificação (as chamadas emendas), por parte dos vereadores, que devem ser debatidas na audiência pública. Aqui apresentamos as que mais devem ter impacto na região, conforme a ordem de protocolo na CVJ. Algumas das emendas atingem não somente os bairros da região, mas grande parte da cidade.

Área de Expansão Urbana Sul

A emenda 2, do vereador Maycon Cesar (PSDB), prevê a exclusão da Área de Expansão Urbana Sul. Conforme o parlamentar, é necessário que se apresentem mais estudos para que a área seja transformada. Essa área compreende uma grande extensão de terra, de aproximadamente 24,8 km², o que equivale a 4.750 campos do tamanho da Arena Joinville.

Essa área circunda o terreno onde deve se instalar o campus da Universidade Federal de Santa Catarina (UFSC), na Curva do Arroz, e margeia principalmente os bairros Santa Catarina e Itinga (a área também margeia o Nova Brasília). Ainda que a LOT seja aprovada com a área de expansão urbana, essa área ainda não passa a integrar a área urbana, permanecendo como área rural de uso controlado (onde atividades como a agricultura são permitidas).

Para que vire área urbana, um projeto de lei complementar teria de ser apresentado depois da aprovação da LOT.

Elevação de índices (gabarito e CAL)

A emenda 7, de Manoel Bento (PT), quer definir gabarito mais elevado em algumas regiões mais periféricas da cidade. Gabarito é a altura máxima prevista para uma edificação, descontados os acabamentos.

Para saber em qual desses setores o local em que você mora está situado, considere a divisão de cores do mapa do zoneamento de uso e ocupação do solo (anexo 3 do projeto da LOT). As áreas alaranjadas são os setores de adensamento SECUNDÁRIO. As áreas em cor marrom são os setores de adensamento CONTROLADO. Essas áreas possuem índices de gabarito menores que o das regiões centrais, nas quais o projeto da LOT prevê maior concentração populacional.

As áreas classificadas como setor de adensamento controlado, na região da audiência, estão principalmente nos bairros Boehmerwaldt (mais conhecido como Escolinha) e Parque Guarani, e são aquelas próximas a morros que entram na chamada Cota 40, isto é, áreas de preservação do meio ambiente que correspondem a terras dentro da área urbana que estejam acima de 40m em relação ao nível do mar. Em geral, essas áreas correspondem também a áreas da cidade com menor infraestrutura, o que faz com que os índices da região sejam menores como meio de conter o adensamento populacional da região, e estimulando o estabelecimento de famílias e pessoas nas regiões mais centrais.

A maior parte da região da audiência desta terça, todavia, está dentro do chamado setor de adensamento secundário. Esse setor possui, conforme o projeto inicial da LOT, índices iguais aos do setor de adensamento controlado, mas que são mais elevados nas faixas viárias (vias principais).

As emendas de Bento buscam possibilitar movimento na economia dos bairros mais periféricos, permitindo índices de construção mais elevados em ambos os setores. Para o parlamentar, isso pode incentivar pequenos construtores a investirem nessas regiões.

Até aqui falamos do gabarito. Mas há outra proposta, nas emendas 9 e 11, ambas também de Bento, que elevam o coeficiente de aproveitamento do lote (CAL) em vários locais da cidade. Mas você sabe o que é CAL?

O CAL ajuda a definir o potencial construtivo de um terreno. Basicamente, o CAL de uma área é o número que diz quantas vezes um prédio pode ter de área construída, isto é, trata-se de uma multiplicação. Se a área edificável de um terreno é de 150m², e o CAL na região é de 2, o construtor pode construir 300m². Confira na tabela:

Falamos até aqui dos setores de adensamento controlado e secundário, mas a região também apresenta o “setor de adensamento prioritário – 02”, que inclui partes dos bairros Floresta, Petrópolis e Santa Catarina (em especial na localidade do Quilômetro Quatro). A área tem sido chamada de “centro expandido”, porque os índices são intermediários entre os da região central e os das regiões mais periféricas.

Cota da solidariedade

Esta proposta destina o mínimo de 10% das unidades de grandes empreendimentos imobiliários a famílias de baixa renda (aquelas que ganham até 3 salários mínimos). Os grandes empreendimentos mencionados são os condomínios residenciais em terrenos que ultrapassem 2,4 mil m². O certificado de conclusão de obras também só seria liberado a esses empreendimentos se garantirem aquele percentual.

As propostas estão nas emendas 18 e 20, ambas de autoria do vereador Adilson Mariano (PSOL).

Programa de regularização fundiária

Outra proposição de Adilson que pode refletir em mudança nos bairros da região é um Programa de Regularização Fundiária que prevê prioridade para assentamentos irregulares não apenas em área urbana, mas também na área rural. A proposta está na emenda 19.

Garagens em geminados

Uma proposta do vereador Manoel Bento permite o uso do recuo frontal em geminados para construção de abrigo para veículos. A proposta está na emenda 24.

Proibição de outorga onerosa em regiões mais periféricas

O vereador Maurício Peixer (PSDB) propôs a proibição da construção além do gabarito máximo mediante indenização à Prefeitura nos setores de adensamento SECUNDÁRIO e setores de adensamento CONTROLADO. A região que vai receber a audiência se enquadra quase completamente nesses dois setores.

A proibição é proposta, conforme justificativa do parlamentar, porque, em especial no caso do adensamento controlado, a construção de edifícios elevados poderia acarretar dificuldades na preservação de encostas de morros e margens de rios. No caso do setor de adensamento secundário o parlamentar entende que a outorga onerosa poderia acarretar elevação dos valores dos imóveis.

O projeto atual da LOT prevê gabarito máximo de 9m para a maioria dos bairros que estarão na audiência de quinta-feira. Com a outorga onerosa, o construtor poderia fazer até 13,5m.

A exceção ao gabarito de 9m são as faixas viárias dentro do setor de adensamento secundário, (15m, essencialmente nas ruas principais dos bairros) e o do setor de adensamento prioritário – 02 (25m, em parte dos bairros Floresta, Petrópolis e Santa Carina, em cujas faixas viárias o índice é de 30m). Com a outorga onerosa os índices ficam em 22,5m nas faixas viárias dos setores secundários, 37,5m nos setores prioritários – 02 e 45m nas faixas viárias desse mesmo setor.

Recordando: a emenda de Peixer proíbe a outorga apenas nos setores controlados e secundários, não nos prioritários.

A indenização à Prefeitura seria paga por metro quadrado construído além do gabarito máximo. A outorga onerosa permite que a construção vá acima dos 50% do gabarito autorizado para a área.

Texto: Jornalismo CVJ, por Sidney Azevedo